Acquisto sicuro di immobili donati: cosa cambia con il decreto Semplificazioni

Nel contesto delle compravendite di immobili provenienti da donazioni, una riforma recente ha introdotto una definizione più chiara della tutela degli eredi legittimari e una maggiore certezza per chi acquista. La normativa, entrata in vigore con la legge 182/2025 e integrata dall’articolo 44 del decreto Semplificazioni, ha ridefinito le modalità con cui si procede in caso di lesione della quota disponibile, distinguendo tra restituzione fisica del bene e compensazione pecuniaria.

donazioni immobiliari: effetti della legge 182/2025 e dell'articolo 44

le ragioni della revisione e l’obiettivo di tutela

Prima della riforma, gli eredi legittimari lesi potevano agire per la restituzione del bene donato, coinvolgendo anche eventuali acquirenti in buona fede. La nuova disciplina mira a tutelare le transazioni effettuate a titolo oneroso, limitando l’impatto sui terzi e stabilendo che la riduzione non possa pregiudicare chi ha acquistato l’immobile.

In sostanza, la compensazione in denaro sostituisce la restituzione fisica, nei limiti necessari a integrare la quota riservata. La protezione riguarda sia gli immobili sia i beni mobili registrati o non registrati e si estende alle partecipazioni sociali, con un impatto trasversale sul patrimonio personale o imprenditoriale.

donazioni immobiliari: cosa cambia per gli acquirenti in buona fede

La nuova impostazione stabilisce che, una volta che l’atto è trascritto, chi acquista l’immobile da un soggetto donatario non corre più il rischio di dover restituire fisicamente il bene ai legittimari. L’obbligo del versamento della somma corrispondente al valore della quota lesa ricade sul donatario, nei limiti della quota effettivamente violata.

donazioni immobiliari: chi paga la compensazione e condizioni di insolvenza

In presenza di insolvenza del donatario, l’onere della copertura economica ricade sull’aquisto a titolo gratuito, cioè sull’avente causa che ha beneficiato della donazione, entro i limiti del vantaggio ottenuto. Un esempio pratico può illustrare la dinamica.

esempio pratico

Mario dona un immobile a Paolo, che successivamente lo cede a Stefano. Alla morte di Mario emerge una lesione della legittima pari a 50mila euro. Se Paolo risulta insolvente, è Stefano a dover intervenire e coprire la somma di 50mila euro, oppure l’equivalente valore dell’immobile se inferiore.

Con le nuove disposizioni, l’ambito di applicazione comprende sia acquisti onerosi sia situazioni in cui l’immobile è trasferito gratuitamente, nel qual caso la protezione non è garantita nello stesso modo.

nominativi principali citati nell’esempio:

• Mario
• Paolo
• Stefano