Immobiliare e economia dei servizi: Baglieri SDA Bocconi e il 73% del PIL italiano

La servitizzazione dell’economia sta ridefinendo il modo in cui prodotti e servizi vengono concepiti, distribuiti e valorizzati. In un contesto in cui la componente legata ai servizi assume un peso crescente, anche l’intermediazione immobiliare è chiamata a evolvere i propri modelli di business. Il confronto tra service factory e service theater diventa così un riferimento strategico per ripensare efficienza, qualità e relazione con il cliente.

servitizzazione dell’economia: dati e significato della trasformazione

La servitizzazione viene descritta come un passaggio strutturale: dalle economie storicamente orientate al prodotto si passa a economie centrate sui servizi. Secondo le indicazioni fornite, in Italia il prodotto interno lordo risulta composto per oltre 73% da un’economia dei servizi, mentre la quota legata all’economia del prodotto si attesterebbe tra 20% e 23%. Una dinamica considerata comune alle economie sviluppate, capace di richiedere una trasformazione nella creazione di valore.

La trasformazione coinvolge due prospettive: da un lato chi produce prodotti è chiamato ad arricchire l’offerta con elementi di servizio; dall’altro chi opera nel settore dei servizi tende ad aumentare il valore creato tramite la relazione e il modo in cui viene organizzata l’interazione con il cliente.

service factory e service theater: le due scelte strategiche

Nell’ambito dell’intermediazione immobiliare, viene evidenziata la necessità di una scelta strategica ben definita. Il modello service factory si fonda sull’erogazione di volumi elevati di servizio attraverso processi standardizzati, con un obiettivo di efficienza e replicabilità. In questa impostazione, il servizio risulta particolarmente apprezzato dal cliente per la capacità di ridurre l’incertezza e mantenere una qualità costante.

In alternativa, la prospettiva service theater valorizza aspetti centrali nella relazione: competenza, flessibilità, personalizzazione e qualità della relazione tra cliente e fornitore. Il punto non è solo l’erogazione, ma il modo in cui la relazione viene costruita lungo il processo.

economia delle transazioni e economia delle relazioni

La cornice concettuale associata alla servitizzazione viene ricondotta al passaggio storico tra economia delle transazioni e economia delle relazioni. Nel primo caso l’attenzione è sulla produzione di beni che vengono semplicemente venduti. Nel secondo caso l’approccio diventa più vicino al cliente: si mira a essere vicini all’utente, a costruire una comunicazione continuativa e a offrire un livello alto di servizio.

tecnologie e modelli ibridi: digitalizzazione e intelligenza artificiale

Le nuove tecnologie, come digitalizzazione e artificial intelligence, vengono presentate come un fattore capace di modificare l’equilibrio tra i due modelli. Il tema non riguarda la fusione totale tra factory e theater in un’unica soluzione, ma la possibilità di far evolvere ciascun modello rendendolo più efficace nel proprio perimetro.

Da una parte, la tecnologia può rendere le service factory più “teatrali”, aumentando la componente di attenzione alla relazione. Dall’altra, può contribuire a rendere le service theater più “industrializzate”, migliorando la capacità di fornire personalizzazione e flessibilità anche all’interno di processi più rigidi. L’obiettivo indicato è un impiego più selettivo delle risorse: rendere i processi più efficienti, senza perdere l’attenzione alla qualità della relazione o la capacità di adattarsi alle specifiche esigenze.

intermediazione immobiliare: specializzazione lungo la filiera

Nel settore immobiliare, viene delineato uno scenario in cui l’evoluzione dei modelli non impone necessariamente una trasformazione identica per tutti gli operatori. La previsione è che avvenga una specializzazione e una collaborazione lungo la filiera: alcuni soggetti opererebbero in modalità factory, altri in modalità theater. La combinazione delle competenze, legata alla specializzazione degli operatori, offrirebbe un miglior servizio complessivo.

contesto dell’intervento e focus dell’evento

La riflessione è stata presentata da Enzo Baglieri, PhD - Associate Dean for Masters Division - Sda Bocconi School of Management, intervenendo al panel “La servitizzazione dell’economia: ripensare il modello di business, anche nell’intermediazione immobiliare”, nell’ambito dei Real Estate Awards 2026, evento dedicato a talento, innovazione ed eccellenza nel settore.

Per l’edizione 2026, idealista è indicato come Title Sponsor, nella veste di portale immobiliare N.1 in Italia.

personalità e figure citate

• Enzo Baglieri, PhD - Associate Dean for Masters Division - Sda Bocconi School of Management
• idealista, Title Sponsor dell’edizione 2026